Статьи о домостроении

Приобретение любого загородного дома с землей стоит не только немалых денег, но и труда, и временных затрат. Один из возможных вариантов покупки жилья за городом - ипотечное кредитование.

Сегодня мы попробуем пересчитать "подводные камни", подстерегающие покупателя загородного объекта по ипотеке.

Ипотека на рынке загородной недвижимости только начинает развиваться. По данным Росстата, на сегодняшний день ипотечные сделки с загородными объектами составляют около 5% от общего объема ипотечных кредитов. Если рынок городских квартир начал формироваться с начала 90-х годов прошлого века, то рынок загородного жилья еще очень молод. И число банков, предоставляющих петербуржцам займы на покупку загородной недвижимости, совсем невелико.

Продукты, заявленные сегодня на ипотечном рынке загородной недвижимости, можно разделить на целевые кредиты и кредиты под залог имеющегося жилья.

Кредиты: целевой и под залог

Целевой кредит выдается в случае, когда предметом залога выступает приобретенная заемщиком земля или участок с готовым или незавершенным домом. Кредит, выдающийся под залог имеющегося жилья, предполагает залог собственной квартиры заемщика или имеющегося в собственности дома с землей. При этом деньги, который получает заемщик, могут быть потрачены на иные цели. Среди других кредитных продуктов в банках залог собственной жилплощади клиента составляет порядка 40-45%.

Целевые кредитные продукты можно разделить на два отдельных направления. Это целевой кредит на покупку только земельного участка и заем на покупку земельного участка с готовым или незавершенным домом.

Минимальный первоначальный взнос на покупку участка с домом на данный момент составляет от 0% до 30%. Нулевой процент по кредиту предоставляют Банк Москвы, Национальная ипотечная компания и ВТБ 24. Ставки колеблются от 9-13% в долларах и от 10,5-14% в рублях, в зависимости от срока кредита и подтверждения дохода. Срок кредитования - до 30 лет. Сумма кредита не менее $10 тыс. и не более $2 млн. Досрочное погашение возможно после трех месяцев без штрафа.

Существуют так называемые адресные программы банков. При их реализации осуществляется кредитование граждан в рамках жилого комплекса в тех коттеджных поселках, где организация-кредитор не только предоставляет займы на покупку готового дома или отдельного земельного участка, но и работает в рамках соглашений с определенными застройщиками по определенным коттеджным поселкам.

Портрет заемщика в интерьере

Возможность воспользоваться кредитными продуктами, которые сейчас существуют на рынке, имеется далеко не у всех. Специалистами агентства недвижимости "Бекар" было проведено исследование, позволившее проследить основные типы клиентов, которые интересны банкам в качестве покупателей коттеджей через ипотеку.

Было выделено шесть наиболее важных социальных критериев, от которых зависит получение ипотечного кредита: возраст, образование, уровень дохода, тип доходов, семейное положение, стартовые условия (наличие недвижимости или денег на первый взнос). Портрет клиента - потребителя ипотечных кредитов на коттеджи, не имеющего проблем с получением кредита, примерно таков. Это служащий крупной компании в возрасте от 35 до 45 лет. Такой клиент имеет высшее образование и уровень дохода от $3 тыс. Тип дохода - смешанный (официальный и "серый"). Есть недвижимость для первого взноса.

Именно на данный тип сейчас ориентируется большинство банков. Однако количественные возможности такого клиента не безграничны, а значит, требуется адаптация существующих программ для подключения других наиболее интересных для банков типов.

Например, частных предпринимателей. Однако эта категория клиентов имеет проблемы с получением ипотечного кредита. Причиной недоверия банков к предпринимателям является несколько факторов.

Сумма кредита зависит от размера доходов заемщика. Причем наемный служащий при потере места работы с высокой долей вероятности найдет себе другое место с аналогичной или близкой к ней зарплатой. С этой точки зрения частный предприниматель входит в группу риска, так как при потере собственного бизнеса его доход может серьезно уменьшиться. Кроме того, специфика ведения бизнеса в России такова, что частные предприятия ведут двойную бухгалтерию, декларируя только часть доходов. В итоге предприниматели не могут предъявить банкам официального подтверждения уровня своего дохода.

"Единственная рекомендация, которую мы можем дать частным предпринимателям, желающим получить кредит на покупку коттеджа - заранее готовиться к его получению (как минимум за полгода), - говорит директор Департамента "Ипотечное кредитование" АН "Бекар" Алексей Кошелев. - Для этого необходимо готовить внутреннюю отчетность: переходить на другую форму налогообложения, открыть счет в банке, увеличить обороты по счету и пр.".

Цены и проблемы

Основной проблемой, тормозящей развитие рынка кредитования загородной недвижимости, является высокая стоимость загородных объектов. "Не каждый может позволить себе приобретение дорогостоящего коттеджа, - говорит Вадим Осипов, управляющий петербургского филиала АКБ "Абсолют банк". - Поселков эконом-класса пока немного, и бурного развития этого сегмента рынка ожидать не приходится, в связи с высокими ценами на землю и себестоимостью строительства".

Банки предъявляют особые требования к земельному наделу. Участок должен принадлежать к категории земель поселений или сельскохозяйственного назначения для целей овощеводства, фермерства и садоводства. Не должен находиться в водоохраняемой зоне или зоне национального парка. Размер участка должен быть не меньше 600 кв. м и не более 5 тыс. кв. м. Одним из обязательных требований, предъявляемых банками к земельному участку, является отсутствие возведенных строений. "Последний пункт очень важен, - считает Алексей Кошелев. - Банки могут отказать вам даже при условии, что на земле будет иметься даже деревянная будка, какой-нибудь сарай, любое временное строение. Бывали случаи, когда заемщику приходилось увозить такие объекты с земли для того, чтобы при оценке участка соответствовать требованиям банка".

Немало требований предъявляют организации-заемщики и к предмету залога. Недострой, как правило, не кредитуется. Все банки с удовольствием рассматривают 100%-ную готовность дома. Для того чтобы банк оформил кредитование, необходимо собрать пакет документов. Прежде всего, это правооустанавливающие документы на дом и землю, выписка из кадастра, выписка из Единого государственного реестра на дом и на участок, справка из налоговой инспекции, справка из Бюро технической инвентаризации, технический паспорт.

По мнению аналитиков, проблема современного ипотечного рынка загородной недвижимости - разная степень готовности объектов, разнородная готовность документов у населения для реализации этих объектов, недостаточное предложение со стороны банков по ипотечным продуктам (прежде всего - по земле), неоднородность требований к предмету залога со стороны организаций-кредиторов, длительность оформления документов. Наблюдается несоответствие спроса и предложения объектов среди домов стоимостью от $80 до 180 тыс. Все это в совокупности приводит к отсечению большого количества потенциальных клиентов, которые могли бы воспользоваться этим инструментом для приобретения загородной недвижимости.

Все же, несмотря на сложности, кредитование загородных объектов недвижимости по-прежнему остается одним из наиболее перспективных видов ипотечного кредитования для банков. Это обусловлено рядом причин. Во-первых, средняя стоимость загородного коттеджа превышает среднюю стоимость квартиры, а, следовательно, кредитование коттеджа более выгодно для банка. Во-вторых, конкуренция в данном сегменте ниже, чем в секторе городского жилья. В-третьих, наблюдается рост популярности загородного образа жизни, благодаря развитию инфраструктуры и благоприятной экологической обстановке.

Мы в сетях: